Apa itu NJOP ? Pengertian, Contoh Cara Hitung dan Fungsinya

Apa itu NJOP ? Mengapa dokumen tersebut sangat penting? Bagi kamu yang mau menjual atau membeli rumah, wajib mengetahui penjelasan ini.

Sebelum melakukan transaksi jual-beli rumah/properti, sangat penting untuk mencari atau mendalami terlebih dahulu mengenai segala hal jual-beli rumah baik itu dari pengetahuan dasar hingga syarat-syarat yang wajib di penuhi, supaya tidak terjadi sebuah hal yang merugikan salah satu pihak. Selain itu juga bisa di jadikan sebagai pegangan hukum.

Terutama masalah dokumen. Sebab, tanpa adanya dokumen legal, yang terjadi kamu bakalan rugi dan terkena masalah di kemudian hari.

Mungkin dokumen-dokumen penting seperti sertifikat hak milik atau akta jual beli, sudah cukup umum untuk diketahui.

Tapi, jangan lupa bahwa masih ada berkas penting lain yang harus dipastikan keberadaannya dalam jual beli rumah, salah satunya adalah Nilai Jual Objek Pajak.

Apa itu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan mengapa dokumen tersebut menjadi penting?

Pengertian Apa itu NJOP ?

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang akan didapatkan saat Anda melakukan transaksi jual atau beli rumah. Salah satu jenis pajak yang berandil besar bagi pemerintah di Indonesia adalah Pajak Bumi dan Bangunan atau dikenal sebagai PBB. Dalam pengenaan PBB ini, salah satu variabel pokok yang diambil adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

Dalam praktiknya, NJOP adalah dasar untuk mengenakan PBB sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2), atau bahkan perhutanan, perkebunan, dan pertambangan (PBB-P3).

Besar NJOP ini akan berpengaruh terhadap jumlah tagihan PBB-P2 atau PBB-P3. Definisi apa itu NJOP dapat dilihat pada dasar hukum NJOP yaitu dari peraturan Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Di dalamnya tertulis, NJOP merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Pada sektor properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan sebagai dasar pengenaan PBB oleh negara. Pada penerapannya, NJOP adalah nilai yang mengalami peningkatan jika sebuah kawasan kian berkembang.

Perbedaan NJOP, NJKP, dan NPOP

Kerap kali muncul beberapa pertanyaan akibat kurang pahamnya antara perbedaan NJOP, NJKP, dan NPOP. Lantas apa perbedaannya?

NJOP atau NIlai Jual Objek Pajak memiliki relasi yang dekat dengan NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak. Keduanya merupakan faktor penghitung untuk Pajak Bumi dan Bangunan terutang.

Nilai Jual Objek Pajak diperoleh dari ketetapan pemerintah daerah sedangkan NJKP merupakan persentase dari Nilai Jual Objek Pajak.

NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual dan setinggi-tingginya 100% dari nilai jual.

Sedangkan NPOP adalah singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak. NPOP digunakan sebagai dasar perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Dengan kata lain, NJOP adalah nilai jual yang ditetapkan oleh pemda sedangkan NPOP merupakan nilai transaksi yang Anda dapatkan ketika membeli rumah atau bangunan

Fungsi / Manfaat NJOP

NJOP dapat dimanfaatkan untuk berbagai keperluan, tapi yang paling sering adalah untuk menilai kelayakan harga jual tanah atau rumah, apabila harga jual properti melebihi NJOP, maka pihak penjual mematok harga terlalu tinggi, dan apabila harga jual properti lebih rendah dibanding NJOP, maka ada sesuatu yang janggal dan harus dicurigai keadaan propertinya.

Selain itu, NJOP juga dapat di gunakan untuk memperhitungkan biaya lainnya selama proses jual beli properti karena dalam praktiknya, NJOP dijadikan sebagai patokan dalam memperhitungkan biaya yang perlu dikeluarkan saat transaksi jual beli properti. Pengeluaran yang bergantung pada NJOP di antaranya adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), balik nama, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Cara Menentukan NJOP Berdasarkan UU no. 28 Tahun 2009

Berdasarkan UU no. 28 Tahun 2009 mengenai Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, NJOP digunakan sebagai dasar dari penghitungan Pajak Bumi & Bangunan (PBB) yang wajib disetorkan oleh seseorang untuk bayar pajak PBB atau wajib pajak tiap tahun.

Apabila transaksi jual beli properti terjadi, NJOP akan ditentukan berdasarkan perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis, NJOP sejenis, dan nilai perolehan baru. Pada dasarnya NJOP ditetapkan untuk menghitung besaran pajak terutang, dan disesuaikan dengan kondisi objek pajak pada 1 Januari tahun objek pajak.

Jadi, besaran NJOP harus rampung dan ditetapkan sebelum 1 Januari tahun pajak tersebut. NJOP juga ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah, tentu objek pajak tanah juga disesuaikan pula dengan satuan rupiah per meter persegi dan lokasi tanah (Zona Nilai Tanah atau ZNT).

Pemerintah melalui Kementerian keuangan juga menetapkan besaran nilai jual objek pajak setiap tiga tahun sekali, akan tetapi di daerah tertentu yang perkembangannya cukup pesat sehingga menaikkan nilai jual secara signifikan, penetapan NJOP dapat dilakukan setahun sekali.

Contohnya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) rumah

Setiap daerah memiliki nilai Nilai Jual Objek Pajak berbeda-beda. Ada rumah di kawasan Menteng dan Ciracas, Besaran nilai NJOP antara keduanya adalah lebih tinggi Mentang ketimbang di Ciracas.

Cara Menghitung NJOP

Sebagaimana hitungan lain dalam hidup kita sehari-hari, kalkulasi NJOP juga belum banyak yang memahami. Cara menghitung NJOP berdasar atas penilaian yang pendekatannya terkait dengan perbandingan harga pasar, dan perbandingannya hanya bisa terjadi pada objek tanah sejenis, letaknya berdekatan, serta harga pasar yang sebelumnya telah diketahui.

Nilai Jual Objek Pajak sendiri ditentukan berdasarkan tiga hal ini:

• Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak bisa diperoleh dari perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.

• NJOP pengganti

Metode penentuan Nilai Jual Objek Pajak berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

• Nilai perolehan baru

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak yang dengan cara menghitung terlebih dahulu total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut.

Akan tetapi, sebelum menentukan Nilai Jual Objek Pajak, kamu juga perlu melihat kondisi fisik dari bangunan yang dijadikan objek pajak tersebut.

Jika terjadi penyusutan, maka total biaya yang sudah kamu keluarkan untuk membuat objek pajak harus dikurangi sesuai penyusutan kondisi fisik bangunan.

NJOP adalah nilai yang ditetapkan per meter persegi dan seringkali menjadi asumsi bagi harga terendah sebuah properti. Yang lumrah dipraktikkan adalah harga properti ditawarkan 1,5 hingga 2 kali lebih besar dari NJOP. Berikut Contoh sederhana untuk menghitung NJOP:

Tipe Properti	Tanah Bangunan
Luas Tanah	96 m2
Luas bangunan	36 m2
NJOP tanah	Rp3.745.000 /m2
NJOP bangunan	Rp3.745.000/m2
Total Harga Tanah	96 x Rp3.745.000 = Rp359.520.000
Total Harga Bangunan	36 x Rp3.745.000 = Rp134.820.000
Nilai jual rumah	Rp359.520.000 + Rp134.820.000 = Rp494.340.000

Cara Mengetahui NJOP/Meter

Untuk bisa mengetahui informasi mengenai besaran Nilai Jual Objek Pajak di suatu wilayah, ada sejumlah cara yang bisa ditempuh.

1. Cara pertama adalah dengan mendatangi langsung kantor kecamatan di mana lokasi tanah maupun properti berada.

2. Selain itu, kamu juga bisa mengeceknya melalui online jika mau lebih praktis.

Dengan begitu, Anda tinggal mengunjungi portal resmi pemerintah provinsi, dan Anda pun akan menemukan informasi tentang Nilai Jual Objek Pajak per meter dari wilayahmu.

Misalnya, untuk mengetahui besaran Nilai Jual Objek Pajak Jakarta, Anda bisa berkunjung ke situs http://bprd.jakarta.go.id/.

Apabila kamu mau mengetahui besaran NJOP wilayah Bogor, maka buka situs kotabogor.go.id.

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Kelebihan NJOP

NJOP adalah nilai yang dapat menjadi harga acuan. Sehingga, harga yang tertera sudah menyesuaikan dengan nilai wilayah masing-masing.

Dengan demikian maka nilai itu mengikuti sejumlah anasir seperti infrastruktur dan fasilitas maka semakin baik keduanya, maka akan semakin tinggi nilainya. Terakhir, penentu nilai persentasenya adalah kepala daerah.

Kekurangan NJOP

NJOP tidak membedakan lokasi bangunan. Selain itu, harga tidak membedakan bangunan tipe berbeda di sekelilingnya. Karena mengikuti tabiat pembangunan, maka nilai persentasenya selalu naik dari tahun ke tahun.

Menentukan NJOP adalah langkah penting yang perlu dipersiapkan sebelum Anda menjual atau membeli rumah. Jadi, pastikan Anda tidak melewatkan hal tersebut, ya! Seperti halnya menyiapkan atau membuat surat perjanjian jual beli tanah yang wajib di lakukan.

Demikian atas berbagai informasi mengenai Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), semoga informasi ini bisa membantu Anda dalam kegiatan jual beli properti.